服务需求
本项目共计 1 个包组，包号为 001 。包组内不允许缺项。
履约期限：合同签订后2年。合同签订后一周内完成与原物业的交接。
履约地点：沈阳市行政区域内采购人指定地点。
付款方式：
| 付款条件 | 付款比例 |
| 按月付款，完成上月服务并验收合格后支付上月合同价款，累计付款额不超过合同价款。 | 按同时段实际完成额支付 |
| 满足付款条件后应即时付款，最长不得超过10个工作日。 |
服务清单
包 组 号：001
******医院物业管理招标项目
1.项目基本情况
| 物业名称 | 物业地址 |
| ******医院物业管理 | ******街道蒲水路1号 |
2.物业服务范围
******医院物业管理】
（1）物业管理（建筑物）
| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 |
| ******医院 | ******医院 | |
| 总面积 | 建筑面积（㎡） | 15518平方米 | 见“3.4秩序维护服务” |
| 需保洁面积（㎡） | 19769.7平方米 | 见“3.3保洁服务” |
| 门窗 | 门窗总数量（个）及总面积（㎡） | 门411个/1085.04平方米，窗424个/1696平方米 | 见“3.2维修服务” “3.3保洁服务” |
| 地面 | 地面各材质及总面积（㎡） | 地胶/6298平方米地砖/8030.84平方米 | 见“3.2维修服务” “3.3保洁服务” |
| 内墙饰面 | 内墙饰面各材质及总面积（㎡） | 内墙饰面乳胶漆总面积3.2万平方米 | 见“3.2维修服务” “3.3保洁服务” |
| 顶面 | 顶面各材质及总面积（㎡） | 石膏板 总面积14328.84平方米 | 见“3.2维修服务” “3.3保洁服务” |
| 外墙 | 外墙各材质及总面积（㎡） | 真石漆5800平方米 | 见“3.2维修服务” “3.3保洁服务” |
| 外墙需清洗面积（㎡） | 5800平方米 | 见“3.2维修服务” “3.3保洁服务” |
| 会议室 | 室内设施说明 | 会议桌1张、会议椅20把、音响2个、话筒20个 | 见“3.2维修服务” “3.3保洁服务” |
| 会议室数量（个）及总面积（㎡） | 1个共计52平方米 | 见“3.2维修服务” “3.3保洁服务” |
| 病房 | 室内设施说明 | 病床200张 | 见“3.2维修服务” “3.3保洁服务” |
| 病房数量（间）及总面积（㎡） | 病房88间2200平方米 | 见“3.3保洁服务” |
| 卫生间 | 卫生间数量（个）及总面积（㎡） | 114个卫生间共计1800平方米 | 见“3.3保洁服务” |
| 垃圾存放点 | 各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个） | 卫生间及污水间处，共28个垃圾桶，外围2个垃圾桶 | 见“3.3保洁服务” |
| 车位数 | 地下车位数 | 无 | 见“3.4秩序维护服务” |
| 地面车位数 | 130个 | 见“3.4秩序维护服务” |
| 车行/人行口 | 车行口 | 3个 | 见“3.4秩序维护服务” |
| 人行口 | 1个 | 见“3.4秩序维护服务” |
| 设施设备 | 电梯系统 | 客梯数量 5个 品牌：西奥 | 见“3.2维修服务” |
| 空调系统 | 海尔中央式空调，外机17台，内机271个 | 见“3.2维修服务” |
| 给排水系统 | 污水井37个、雨排井13个 | 见“3.2维修服务” |
| 消防系统 | ******消防栓系统、应急照明控制器、灭火器 | 见“3.2维修服务” |
| 安防系统 | 安防系统主机1个、88个监控点位 | 见“3.2维修服务” |
| 照明系统 | 平板灯495个、筒灯4389、应急灯29个 | 见“3.2维修服务” |
| 供配电系统 | 市政供电、储备柴油发电机1组 | 见“3.2维修服务” |
（2）物业管理（室外）
| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 |
| 室外面积 | 4251.7平方米 | 见“3.3保洁服务”“3.4秩序维护服务” |
| 路灯、草坪灯、音箱 | 路面照明灯31个 | 见“3.3保洁服务”“3.4秩序维护服务” |
| 消防栓 | 57个 | “3.4秩序维护服务” |
| 垃圾箱 | 2个 | 见“3.3保洁服务” |
| 监控 | 88个 | 见“3.2维修服务” |
| 指示牌、显示屏 | 显示屏1个 | 见“3.2维修服务” |
3.物业管理服务内容及标准
物业管理服务包括维修服务、保洁清洁、秩序维护服务、导诊服务、针对采购人特点的特殊服务（如重大活动后勤保障等）等。
3.1基本服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 目标与责任 | （1）结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。 |
| 2 | 服务人员要求 | （1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。 |
| （2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。 |
| （3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。 |
| （4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。 |
| （5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。 |
| 3 | 档案管理 | （1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。 |
| （2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②秩序维护服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。③环境维护服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。④其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。 |
| （3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。 |
| （4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。 |
| 4 | 服务改进 | （1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。 |
| （2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。 |
| （3）需整改问题及时整改完成。 |
| 5 | 应急保障 预案 | （1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。 |
| （2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。 |
| （3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。 |
| （4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。 |
| 6 | 服务方案及工作制度 | （1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度相关管理制度等。 |
| （2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。 |
| （3）制定物业服务方案，主要包括：环境维护服务方案、秩序维护服务方案等。 |
| （4）制定物业服务各专业线服务工作标准，并持续保持与落实。 |
3.2维修服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 设备维修 | ******消防设施、空调设备等，需物业团队配合维保单位进行维修工作。 |
| （2）定期开展设备巡查和保养，确保设备正常运行和安全性。 |
| （3）及时发现并处理设备故障，控制故障率。 |
| （4）监督并配合维保单位进行维修工作，确保维修质量和进度。 |
| 2 | 楼内维修 | （1）负责楼内公共区域房屋的日常维护和修理，包括内外墙面、地面、天花板、门窗等。 |
| （2）及时处理楼内漏水、渗水等问题，确保干燥舒适。 |
| （3）定期开展楼内巡查和保养，及时发现并解决问题。 |
| 3 | 管道疏通 | （1）负责院内及楼内管道的疏通和维修，包括污水管道、排水管道等。 |
| （2）及时处理管道堵塞和漏水问题，确保管道通畅。 |
| （3）定期对管道进行检查和维护，预防故障发生。 |
| 4 | 电气维修 | （1）负责电气设备的日常维护和修理，包括照明设备、插座、开关、线路等。 |
| （2)定期检查电气设备，确保正常运行和安全性。 |
| （3）及时发现并处理电气故障，控制故障率。 |
| 5 | 环境卫生维护 | （1）负责公共区域卫生设施的维护和修理，包括公共卫生间、洗手池等。 |
| （2）定期检查和维护卫生设备，保持整洁和正常使用。 |
| （3）及时处理卫生设施故障，确保功能完好。 |
| 6 | 其他维修工作 | （1）响应并处理甲方单位的维修请求，及时跟进解决。 |
| （2）协助甲方单位维修问题，提供技术支持。 |
| （3）参与制定和完善维修标准和流程，提高工作效率。 |
3.3保洁服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | （1）每天早中晚 3 次对采购人楼内的地面进行推尘和清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，并随时巡视，发现问题立即处理。对人流量较大区域，增加地面的推尘次数；雨雪天气必须及时巡视并及时拖干地面水迹， 并设置小心地滑牌，采取临时防滑措施，避免意外发生； |
| ******消防设施设备等，每天必须清洁 1 次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍； |
| （3）保持公共区域的墙面无灰尘、无污渍、无蛛网，对墙面每周要进行一次大清洁； |
| （4）排风口，每周清洁 1 次，确保无灰尘、无污渍； |
| （5）安全通道及楼梯每天要清洁 1 次，并确保楼梯内的附属设施设备无灰尘、无污渍杂物等； |
| （6）卫生间清洁要求随时有专人负责，做到干净无杂物无异味。 |
| （7）随时检查公共区域、大厅的设施设备是否完好，如发现问题及时报修， 并随时了解维修情况，直至可正常使用。 |
| 2 | 外围院区 | （1）每天对道路、停车位进行清扫 1次，全天保洁。保证道路、停车位、绿化带等无垃圾、无树叶、无纸屑、无烟头、无污渍等； |
| （2）秋冬落叶季节，增加清扫和巡视次数，确保落叶及时清理干净； |
| （3）冬季对积雪做到雪停后及时清扫，保证采购人工作人员正常出入； |
| （4）道路指示牌、标识、辖区内垃圾桶每周要清洁，确保无灰尘、无污渍， 垃圾桶内的垃圾要随时进行清理确保无堆积现象； |
| （5）确保采购人外围地面干净无杂物、无杂草青苔、无污渍、油渍。 |
| 3 | 公共区域走廊卫生清洁 | ******消防设施设备、门、门框等每天至少清洁 1 次，并经常巡视，发现问题要及时清洁处理； |
| （2）垃圾日产日清，垃圾桶每天保持清洁状态，确保无灰尘、无污渍、无满溢状况； |
| （3）采购人的走廊通道地面保持干******消防设施设备等，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品和门框要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍。 |
| 4 | 会议室、大厅卫生清洁 | （1）每天对各个会议室的地面进行推尘和清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，随时保持每个会议室可使用状态； |
| ******消防设施设备等，每天必须清洁 1 次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍； |
| （3）随时检查会议室内的设施设备是否完好，如发现问题及时报修， 并随时了解维修情况，直至可正常使用。 |
| 5 | 入室清洁 | ******办公室进行入室清洁，严格准守保密相关规定，清洁人员双进双出进行作业； |
| （2）地面保持干净，确保无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑； |
| 6 | 垃圾清运 | （1）办公区域每天至少收集垃圾 1 次，人员密集处或特殊情况增加收集次数，垃圾分类清运。保持垃圾箱、残茶桶无满溢现象，保持垃圾桶干净无灰尘。 |
| （2）垃圾存放处要时刻保持干净整洁，确保无污水、无异味。 |
| （3）每天定时收集垃圾，垃圾清运日产日清。 |
3.4秩序维护服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 门岗管理 | （1）负责办公区域公共秩序维护工作。 |
| （2）负责门禁管理：按采购人规定礼貌接待外来人员。制止在门口随意停车、人员聚集、拦截车辆等行为，对蓄意闹事者坚决劝阻，确保办公秩序良好，使门禁真正成为本物业的安全屏障和文明窗口。 |
| （3）负责出入院内车辆查验、登记、摆放疏导工作，对院内停车场进行有序管理。 |
| （4）负责大型物品出入管理，必须得到采购人的通知、登记后，方可放行。 |
| 2 | 巡逻管理 | （1）遇到问题及时与采购人取得联系，并做好安全巡查记录，集中精力提高警惕，防止不法分子盗窃破坏，确保安全； |
| （2）巡逻检查的员工必须佩带工牌，按规定的巡逻路线巡逻； |
| （3）按照《巡逻记录表》中所规定的内容进行巡逻，在检查中如发现险情， 应果断采取应急处理措施，并及时上报，在有关人员及采购人领导到达现场之前不能离开； |
| （4）巡逻检查人员必须熟悉采购人楼内巡逻区各类设备、物品放置， 如发现物品的可疑情况，要立即查明，针对检查发现的不安全隐患，落实各项防范措施； |
| ******消防器材有无损坏，如有损坏，必须立即进行更换，并认真填写更换记录； |
| （6）夜间巡逻应注意检查声音、味道、******办公室等是否有房门未锁，且房间无人情况，及时上报采购人应急处理。 |
| 3 | 事故处理 | （1）迅速果断制止火灾、爆炸、突发性停电、水浸、盗窃、纠纷等突发事件；秩序维护领班应立即到现场，同时尽快向上级领导报告； |
| （2）参与事故处理的秩序维护领班在事件处理后立即填写重大事故报告，于 12 小时内以书面形式递交采购人，详述事故发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过； |
| （3）参与事件处理的秩序维护部门应在事件处理完毕后如实总结，找出事故发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。 |
| 4 | 突发事件的处理 | （1）对于各种突发事件有应急预案； |
| （2）凡遇突发事件（指抢、盗、打架、闹事或重大纠纷等），必须保持冷静 ，立即采取必要措施，及时报告采购人当值领导； |
| （3）驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况； |
| （4）对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态； |
| （5）对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作； |
| （6）秩序维护领班在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。 |
3.5导诊服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 就诊流程 指引 | （1）解答挂号、缴费、取药、检查等环节的流程问题； |
| （2）指导使用自助设备（如报告打印机等）； |
| （3）指引诊室、检验科、影像科、药房等具体位置； |
| ******医院地图或标识说明。 |
| 2 | 科室分诊 | （1）根据症状或需求引导患者到正确科室； |
| （2）特殊科室提示（如发热门诊、急诊绿色通道等）。 |
3.6针对采购人特点的特殊服务（如重大活动后勤保障等）
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 重大活动 后勤保障 | ******医院重大活动（如学术会议、大型义诊、应急演练、庆典活动等）的后勤保障服务，需确保活动高效、安全、有序进行。 |
4.供应商履行合同所需的设备
采购人根据项目实际需求，需要供应商提供作业设备（自有或租赁）用于物业管理服务的，可在下表中列出，举例如下：
| 序号 | 用途 | 作业设备名称 | 数量 | 单位 |
| 1 | 维修服务 | 测试仪器、维修工具（如扳手、螺丝刀、钳子、剪线钳等） | 1 | 套 |
| 2 | 保洁服务 | 洗地机、单擦机 | 1 | 台 |
| 3 | 秩序维护服务 | 对讲机、警戒设备 | 10 | 套 |
5.物业管理服务人员需求
| 部门职能 | 岗位 | 同时在岗人数 | 岗位所需总人数 | 备注 |
| 服务中心 | 项目主管 | 1 | 1 | 要求：男女不限，年龄50周岁以下，大专及以上学历，五官端正，身体健康，精通物业组织管理，有较强的沟通协调能力，具有较强的服务意识和保密意识。 |
| 库管 | 1 | 1 | 要求：男女不限，年龄40周岁以下，大专及以上学历，具备一年以上的仓库管理经验，熟练掌握电脑操作，能够使用财务软件和进销存管理系统，熟悉仓库管理方法，具备强烈的工作责任心，能够吃苦耐劳，有团队合作精神。 |
| 彩超打字员 | 2 | 2 | 要求：女性，年龄35周岁以下，熟练操作电脑，具有较强的责任心和吃苦耐劳的职业素养，具有良好的沟通协调能力及服务意识，反应灵敏、端庄大方、举止文雅。 |
| 行政专员 | 1 | 1 | 要求：女性，年龄35周岁以下，全日制本科及以上学历，能够熟练操作电脑。 |
| 运营专员 | 1 | 1 | 要求：女性，年龄35周岁以下，全日制本科及以上学历，具有相关运营工作经验。 |
| 被服收发员 | 2 | 2 | 要求：男女不限，年龄55周岁以下，具有较强的管理能力和工作责任心，身体健康，保密意识强。 |
| 维修服务 | 维修班长 | 1 | 1 | 要求：男性，年龄55周岁以下，具有良好的工程专业知识，工程相关岗位3年以上工作经验，熟悉变电所、中央空调等各类设备运行维护，具有独立排除一般楼宇维修故障的能力。须具有低压电工特种作业操作证书（投标文件中须提供身份证、低压电工特种作业操作证书复印件）。 |
| 维修强电 | 4 | 4 | 要求：男性，年龄55周岁以下，具有良好的工程专业知识，工程相关岗位3年以上工作经验，至少2人具有高压电工特种作业操作证书（投标文件中须提供身份证、高压电工特种作业操作证书复印件）。 |
| 维修弱电 | 2 | 2 | 要求：男性，年龄55周岁以下，具有良好的工程专业知识，工程相关岗位3年以上工作经验。 |
| 维修水暖 | 1 | 1 | 要求：男性，年龄55周岁以下，具有良好的工程专业知识，工程相关岗位3年以上工作经验。 |
| 维修万能工 | 3 | 3 | 要求：男性，年龄55周岁以下，具有良好的工程专业知识，工程相关岗位3年以上工作经验。 |
| 保洁服务 | 保洁班长 | 1 | 1 | 要求：男女不限，年龄55周岁以下，具有3年以上保洁管理经验，具有石材清洗保养经验，具有较强的管理能力和工作责任心，身体健康，保密意识强。 |
| 保洁员 | 18 | 18 | ******办公室的保洁人员，要遵守保密规定，签订保密承诺。保洁人员每年进行一次体检，身体健康状况良好，无传染病及其他疾病，五官端正、动作利落；具有较强的服务意识，职业素养佳。 |
| 秩序维护服务 | 秩序班长 | 1 | 1 | 要求：男性，年龄55周岁以下，身高在1.70米以上，身材挺拔，反应灵活，责任心强。 |
| 秩序维护员 | 10 | 10 | 要求：男性，年龄55周岁以下，身高在1.70米以上，身材挺拔，反应灵活，责任心强。 |
| 中控员 | 2 | 2 | ******消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。 |
| 导诊服务 | 导诊服务 | 6 | 6 | 要求：女性，年龄35周岁以下，中专以上学历，形象气质佳，会电脑，性格开朗、亲和力及抗压能力强。 |
注：供应商应当按国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等。
供应商应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。
6.需要说明的其他事项
（1）遵守采购单位规章制度和保密规定，维护采购单位的合法权益和形象，不得借采购单位的名义做虚和不实宣传。
（2）严格审核录用本物业项目员工，如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购单位协商，并将新进人员的情况书面向采购单位通报，经采购单位同意后实施。
（3）物业公司未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，给采购人造成损失的，采购人可要求物业公司按实赔偿；因物业公司管理服务质量问题导致采购人无法履行合同内容的，采购人有权单方解除合同。
（4）因物业公司原因导致重大火灾、失窃等事件的，采购人有权单方解除合同，并要求物业公司赔偿相关损失。
（5）采购单位负责费用范围：
①各类设备设施的采购及中修、大修、更新、更换费用；
②各类设备设施年检、检测费用；
③特种设备、避雷系统、二次供水系统、维修、更换费用；
④垃圾清运服务、灭四害药品及工具、清掏作业服务费用；
⑤外墙清洗、特殊部位高空清洁、理石结晶等专项清洁费用；
⑥公用能源（水、电、气、热力、通信等）费用。
（6）投标单位负责费用范围：
①员工的工资、社会保险统筹、工会经费、法定假日加班费、工服折旧费、体检费、清洁设备、专用耗材、日常清洁工具、办公用品耗材、秩序维护用品、管理费及法定税费等。
②管理服务过程中，如采购人在相关项目的人员预算基础上需增加相关岗位的作业人员，或在现有服务内容的基础上需增设或扩大相关服务项目，则按相关岗位的人均综合费用增加物业管理费，增加的相关费用由采购人负责按日常的物业管理费支付。
③遇政策性因素调整，如最低工资标准上调、社会保险金基数上调等因素导致管理成本增大，采购人应给予中标单位物业管理费用同等比例的提高。
